بررسی لایحه پیش فروش آپارتمان درایسنا
بررسي لايحه پيش فروش آپارتمان درايسنا* اگرلايحه خلاصه شود،اثرگذارتر است گواهي انطباق بنااز ابداعات لايحه است خريدار باديدن نواقص بنا حق فسخ قرارداد را دارد
در ميزگرد بررسي لايحه «نحوه‌ي پيش‌فروش آپارتمان» كه با حضور مديركل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و دو حقوقدان در ايسنا برگزار شد، مفاد اين لايحه و نقاط قوت و ضعف آن بررسي شد.
به گزارش خبرنگار حقوقي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، محمدعلي يادگاري، مديركل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در ميزگرد ايسنا درباره‌ي لايحه «نحوه‌ي پيش‌فروش آپارتمان»، به سابقه‌ي سازمان ثبت اشاره مي‌كند و مي‌گويد: سابقه‌ي ثبت حتي قبل از دوره‌ي مشروطه و از زمان ناصرالدين شاه وجود داشته است و در 1290 هجري شمسي، نخستين لايحه‌ي ثبت به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيد. هدف از ثبت، تثبيت مالكيت افراد و حقوق آنها بوده و در نتيجه پس از 1310 كه قانون فعلي ثبت به تصويب رسيد، متاسفانه در جامعه‌ي ما آنچنان كه بايد به همه امور ثبتي پرداخته نشده است. در مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت قيد شده است كه تمام عقود و قراردادها بايد در دفاتر اسناد رسمي و به وسيله‌ي سند رسمي صورت گيرد اما در جامعه‌ي ما آن چنان كه بايد به اين امر پرداخته نشده است.
وي ادامه مي‌دهد: امروزه در كلان شهرها به دليل ازدياد جمعيت و افزايش نياز به ساختمان و سكونت افراد، از لحاظ ساختمان‌سازي اقتضا دارد كه افراد به صورت پيش‌خريد و پيش‌فروش معاملاتي را صورت دهند كه به واسطه‌ي اين مساله مشكلاتي در طول مدت زمان به وجود آمده است. امروزه آمار و ارقام، نشان دهنده‌ي آن است كه بيشترين مراجعان دادگستري به نحوي در خريد و فروش و تعهدات في‌مابين قراردادي را منعقد كرده‌اند، در اين راستا لازم بود طرحي تدوين شود تا مشكلات مبتلا به اين مساله مرتفع شود. چند سال گذشته هم توسط دادستان و شهردار وقت تهران طرح “پيش شناسنامه ساختمان” مطرح شد كه افراد مكلف بودند بر اساس آن ساختمان احداث شده را در معرض فروش بگذارند، ولي متاسفانه چندان به اين طرح پرداخته نشد و دليل آن اين بود كه اين طرح فاقد ضمانت اجرايي قانوني بود و از آن جايي كه تكليف بايد تكليف قانوني باشد تا افراد جامعه را مكلف به اجراي آن كند اين طرح چندان اجرايي نشد.
مدير كل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مي‌افزايد: از آن جايي كه سازمان ثبت اسناد يكي از سازمان‌هاي وابسته به قوه‌ي قضاييه است و اين قوه هم با توجه به اصل 156 قانون اساسي، وظيفه‌ي جلوگيري از جرم و جرم‌زدايي را به عهده دارد به اين فكر افتاديم كه در قالب اهداف توسعه‌ي قضايي لايحه‌اي را تهيه و به مجلس شوراي اسلامي تقديم كنيم كه حداقل حقوق خريداران و فروشندگان تضمين و ضمانت اجرايي هم در اين زمينه وجود داشته باشد تا اهداف آن يعني كاستن وظايف دادگستري، مراجعان به دادگستري و ايجاد اطمينان و آرامش قلبي در بين آحاد جامعه به منصه‌ي ظهور برسد.
يادگاري، به خريد و فروش در بنگاه‌هاي معاملات ملكي اشاره و اظهار مي‌كند: هر چند اين اماكن مطابق قانون تنظيم بخشي از مقررات قانوني دولت، بايد پروانه‌ي اشتغال خود را از سازمان ثبت دريافت كنند اما هنوز ساماندهي مشاوران به مرحله‌ي اجرايي كامل نرسيده است. در نتيجه افرادي كه متصدي اين امور هستند نوعا افرادي هستند كه آشنايي به مسائل حقوقي چنداني ندارند و افرادي مبادرت به اين كار مي‌كنند كه قدري ايمني و ضمانت اجرايي و عدالت لازم را تحت‌الشعاع قرار داده‌اند و موجب بروز شكايات و در نتيجه تضييع حقوق افراد مي‌شوند، به عنوان مثال فروش يك ملك به چندين نفر با عنوان كلاهبرداري.
وي تصريح مي‌كند: طبق آمار موجود بيش از 34 درصد مراجعات در مراجع تجديدنظر فقط مربوط به اختلافات ملكي است و از آن جايي كه يكي از اهداف رييس قوه‌ي قضاييه توسعه‌ي قضايي در قالب كاهش مراجعان به دادگستري و قضازدايي بوده است يكي از موارد هم اختلافات مربوط به ملك و املاك است. اگر در ابتداي امر و از لحاظ ثبتي مشكل ملكي وجود داشته باشد مراحل و مراجعي وجود دارد كه به اين اختلافات رسيدگي و كمتر به دادگستري احاله مي‌شود؛ بنابراين مرز مشتركي كه افراد را به سمت دادگستري سوق مي‌دهد در قالب عقود، قراردادها، فروش و خريد است كه توسط افراد صورت مي‌گيرد و امروز عدم ثبات اقتصاد جامعه، پول در جريان را به سمت سرمايه‌گذاري در ساختمان سوق داده است، در حالي كه فرد سرمايه‌گذار از كم و كيف كار اطلاع كامل و درستي را در دست ندارد.
مدير كل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، خاطرنشان مي‌كند: مطابق ماده‌ي 48 قانون ثبت، بايد تمام عقود و قراردادها در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود و از مزاياي اسناد رسمي نسبت به اسناد عادي اين است كه لازم‌الاجرا و معتبر است و دولت كسي را به عنوان مالك مي‌شناسد كه اسناد او در دفتر املاك ثبت شده باشد و قابل تصدي به اشخاص ثالث هم هست. مدنيت مستلزم وجود سند است و براي زندگي اجتماعي و اشتراكي اين است كه مرز بين افراد و اموال آنها داراي حدود مشخصي باشد كه سند عمومي قانوني و سند خصوصي مالكيت اشخاص بر اموال است.
به گزارش خبرنگار حقوقي ايسنا، محمدصادق آل‌محمد، حقوقدان هم در ميزگرد ايسنا درباره‌ي بررسي لايحه «نحوه‌ي پيش‌فروش آپارتمان»، درباره‌ي پيشنهاد تنظيم پيش‌فروش در قالب اسناد رسمي و در دفاتر اسناد رسمي مي‌گويد: پس از سال‌هاي 1332 موضوع مسكن و اراضي در كشورمان روز به روز وضعيت حادتري به خود گرفت. كثرت جمعيت در شهرهاي كشور به ويژه در كلان‌شهرها و نياز روزافزون آحاد مردم و تمايل آنها به تامين و داشتن مسكن و اينكه متاسفانه زمين و ملك برخلاف كشورهايي كه اقتصاد درست دارند، نوعي وسيله‌ي ثروتمند شدن، گرايشات مردم به معاملات زمين و مسكن زياد شد و همين افزايش تمايل به معاملات زمين باعث شد تعداد معاملات بالا رود كه همه‌ي مردم تمايل فرهنگ و احساس نياز به حد كافي را نداشتند كه به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند يا حداقل متوجه شده بودند كه پيش از مراجعه به محضر براي تدارك يك معامله رسمي خود بايد نوشته‌اي را منعقد كنند كه سال‌ها به اين نوشته قولنامه مي‌گفتند كه بعدها به بيع‌نامه تبديل شد و همين اسناد به ويژه توسط افراد غير متخصص در علم حقوق تنظيم مي‌شد در بنگاه‌ها و آژانس‌هايي كه بيشتر به جنبه‌ي اقتصادي قضيه نگاه مي‌كردند تا جنبه‌ي حقوقي و قضايي آن، مشكلات عديده‌اي براي خريداران و فروشندگان به وجود مي‌آمد و رقم بالايي از اين نوع پرونده‌ها در دعاوي رقم بسياري را به خود اختصاص داد.
وي، با بيان اينكه پس از مراجع قضايي و دانشكده‌هاي حقوق موضوعات و اختلافات مردم در رابطه با بحث خريد و فروش و پيش‌فروش‌ها در مباحث حقوقي مطرح شد، مي‌گويد: برخي قولنامه‌ها را فاقد سنديت مي‌دانستند و برخي معتقد بودند بايد عنوان بيع‌نامه را به اين نوع معاملات اختصاص داد تا بتوان آن را الزام‌آور كرد. برخي ديگر هم اخطار مي‌كردند كه طبق مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت، بيع‌نامه و قولنامه‌هاي عادي ارزشي ندارند و براي ثبت اسناد حتما بايد به محضر مراجعه كرد تا اينكه در بدو انقلاب شوراي عالي و قضايي شامل 5 مجتهد و 5 قاضي عالي‌رتبه حضور داشتند كه اعلام كردند قولنامه‌هايي ارزش دارد كه تحقق بيع در آنها مسلم باشد يعني بر صراحت بيع تحقق داشته باشد و فروشنده، خريدار، مبيع و ثمن كاملا مشخص باشند و فروشنده بگويد من فروختم و خريدار هم بگويد من خريدم تا صيغه‌ي بيع شرعي منعقد و با امضاي طرفين صورت گيرد كه اين نوع معامله را مبناي صدور حكم الزام به طرفين پرونده با حضور در دفترخانه انتقال قرار مي‌دادند كه در لايحه‌ي پيشنهادي در رابطه با “نحوه‌ي پيش‌فروش آپارتمان” وجود يك نمونه قرارداد در تمام دفاتر اسناد رسمي بسيار مفيد خواهد بود.
اين حقوقدان و وكيل دادگستري، با ذكر اينكه تنها با اينكه بيع شرعي و جزمي را احراز كنيم مشكلات مردم حل نمي‌شود، مي‌افزايد: چون تنها مشكل بيع‌نامه‌ها و قولنامه‌ها در تحقق بيع نيست و گاهي مشكل اين جاست كه فروشنده كيست؟ در حالي كه فروشنده مالك مطلق بيع است و اين فرد بدون اشكال مالك مبيع باشد خريدار بايد اهليت خريد و مبيع قابليت فروش را داشته باشند، اما آژانس‌هاي املاك به لحاظ عدم آشنايي با مسائل حقوقي و عدم تخصص در اين زمينه، فروشنده را به خوبي شناسايي نمي‌كنند يا نمايندگي او را به درستي احراز نمي‌كنند و خريدار با مسائل و مشكلاتي مواجه مي‌شود، در حالي كه اگر به دفاتر اسناد رسمي مراجعه شود، سردفتر پس از اخذ استعلامات از مراكز مورد نظر از صحت و سقم قضيه اطلاع پيدا مي‌كند.
وي، با بيان اينكه در مساله‌ي پيش‌فروش “بيع” را نمي‌توان مطرح كرد، ابراز مي‌دارد: بيع با وجود عين معين محقق مي‌شود و طرح مفيد سازمان ثبت در قالب بيع نمي‌گنجد و در قالب “تعهدات” قرار مي‌گيرد و طرفين پرونده “متعهد” و “متعهدله” هستند. در مواردي، صاحب زمين اظهار مي‌دارد بر اساس نقشه و جواز قانوني ساختماني را احداث كند و فردي هم ادعا مي‌كند كه قصد خريد يكي از آپارتمان‌ها را دارد، صاحب زمين طي قراردادي متعهد مي‌شود كه يك باب آپارتمان كه در آينده خواهد ساخت را با شرايط و موقعيت جغرافيايي مشخصي به فرد خريدار به فروش برساند و خريدار هم متعهد مي‌شود ثمن را طبق قرارداد به صاحب زمين تحويل دهد كه اين مساله در قالب يك قرارداد طبق ماده‌ي 106 قانون مدني و بر اساس اصل اباحه قابل تنظيم است و اگر طرفين قرارداد به مشكلي برخورند در چارچوب قراردادي تعهدآور مي‌توانند به مراجع قضايي مراجعه كنند و اين بدان دليل است كه با تنظيم اين نوع قراردادها بتوان با قراردادهاي تعهدآور حقوق خريداران و فروشندگان قابل استيفا باشد و به طور كلي مي‌توان گفت كه اين لايحه بسيار مفيد و لازم است.
همچنين دكتر سيدمهدي موسوي شهري، حقوقدان نيز در اين ميزگرد كه در ايسنا برگزار شد، با بيان اينكه لايحه‌ي «نحوه‌ي پيش‌فروش آپارتمان» يكي از بهترين لوايح پس از انقلاب خواهد بود، ابراز مي‌دارد: از جمله دغدغه‌هايي كه موجب وضع چنين لايحه‌اي شد، ابهام در مشخصات زمين، فني و معماري بنا و تجهيزات است به طوري كه يكي از عمده اختلافاتي كه بين پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان وجود داشته عدم آگاهي از اقدامات مفيد است و در مواردي خريداران نمي‌دانستند نوع تجهيزات، مصالح و محصول چيست و عمدتا در اين زمينه با مشكل مواجه مي‌شدند كه در ماده‌ي دو لايحه‌ي مذكور در جهت رفع اين دغدغه تلاش شده است.
اين حقوقدان از هزينه‌هاي ثبتي و تشريفات قراردادنويسي در قراردادهاي پيش‌فروش به عنوان دومين دغدغه جهت نوشته شدن اين لايحه نام مي‌برد و ادامه مي‌دهد: خود ثبت و بخش‌نامه‌هايي كه فعلا وجود دارد و اجرا مي‌شود يكي از موانع نوشته شدن قراردادهاي پيش‌فروش است، چون طبق بخشنامه سازمان ثبت بايد هزينه‌هاي قراردادهاي مالي را پرداخت كرد و از آن جا كه پيش‌فروش نوعي قرارداد مالي است بايد هزينه‌هاي مالي فراواني هم پرداخت شود؛ ضمن اينكه تا زماني كه كل ملك مشخص نشود و تفكيك واحدها صورت نگرفته باشد از لحاظ ثبتي تنظيم چنين سندي در دفتر اسناد رسمي امكان‌پذير نيست.
وي مي‌افزايد: بنابراين مقررات ثبتي، اجازه‌ي ثبت را هم نمي‌دهند. ولي در ماده‌ي سه و پنج اين لايحه تلاش شده علاوه بر به حداقل رساندن هزينه‌هاي دولت، سعي شود نوعي سوبسيد اداري و مالي ارايه شود كه اين مهم خود كم‌نظير است و برخلاف گذشته كه سوبسيد فقط به كالا داده مي‌شد اين بار اگر دولت سوبسيد را به خدمات دهد مشكل بسياري از مردم حل خواهد شد كه در قالب حذف ماليات، عوارض و حق‌الثبت در اين لايحه پيش‌بيني شده است.
موسوي شهري، با بيان اينكه در بسياري از موارد قراردادهاي پيش‌فروش توسط افراد غيرمتخصص تنظيم مي‌شود و عدم آگاهي مشاوران املاك معضل ديگري است كه بر دستگاه قضايي تحميل شده است، مي‌گويد: پيش‌فروشندگان بلافاصله پس از خريد زمين و حتي قبل از اخذ مجوز و مشخص كردن تعداد واحدها و امكانات اقدام به پيش‌فروش مي‌كنند كه به اين طريق تعداد مجوزهايي كه به آپارتمان‌ها داده شده كمتر از تعدادي است كه به فروش رسيده و در اين صورت دعاوي كلاهبرداري در محاكم دادگستري مطرح مي‌شود يعني ملكي فروخته شده اما وجود ندارد و ممكن است سوء نيت و قصد كلاهبرداري هم در برخي موارد وجود نداشته باشد، اما شرايط باعث پديد آمدن چنين موضوعي شده است كه لايحه‌ي مذكور تلاش كرده اين مشكل را حل كند به اين صورت كه بايد حدود ده درصد از كل كار پيش رفته باشد و پس از آن آگاهي فروش آپارتمان منتشر شود.
اين حقوقدان ادامه مي‌دهد: پيش‌فروشندگان معمولا براي تعهدات مالي طرف مقابل ضمانت اجراي سنگيني قرار مي‌دهند از جمله انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت يكي از اقساط، اما در اين لايحه طبق ماده‌ي 6 مقرر شده كه اين مشكل حل شود و چنين آمده كه بايد پيش‌فروشندگان راس موعد به تعهدات خود عمل كنند و ذيل همين ماده صراحتا مطرح شده كه اگر فروشندگان به تعهدات خود عمل نكنند بايد خسارت بپردازند.
وي از روشن نشدن انطباق بنا با قرارداد عنوان يكي ديگر از دغدغه‌هاي تهيه‌ي لايحه‌ي «نحوه‌ي پيش‌فروش آپارتمان» ياد و اظهار مي‌كند: بسياري از دعاوي در دادگستري ناشي از عدم انطباق خود قرارداد و واحد مربوطه مورد قرارداد با نقشه است ممكن است همه موارد تطبيق داشته باشد اما مصالح، متراژ بنا و تجهيزات مطابق نباشد كه در اين لايحه پيش‌بيني شده مهندس ناظر انطباق‌ها بررسي كند و “گواهي انطباق بنا” يكي از ابداعات درج شده در اين لايحه است.
موسوي شهري مي‌افزايد: پيش‌فروشندگان براي نواقص ساختمان مسووليت براي خود ايجاد نمي‌كنند اما براي تعهدات مالي طرف مقابل ضمانت اجرايي را ايجاد مي‌كنند كه در ماده‌ي 8 و 10 لايحه‌ي پيشنهادي اين مساله مورد توجه قرار گرفته و مقرر شده است اگر نواقص و عيوب آشكار يا مخفي پيش از تحويل مشخص باشد، درخواست الزام به اجراي تعهد، حق فسخ معامله يا دريافت خسارت از حقوق فرد خريدار خواهد بود.
اين حقوقدان از مواد 11 و 12 لايحه‌ي «نحوه‌ي پيش‌فروش آپارتمان» به عنوان شاهكار لايحه‌ي پيشنهادي نام مي‌برد و به ايسنا مي‌گويد: “در تمامي مواردي كه پيش‌خريدار قرارداد را فسخ مي‌كند، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ دريافتي را بر اساس تغيير شاخص قيمت‌هاي اعلامي توسط بانك مركزي جمهوري اسلامي در هنگام پرداخت به علاوه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد كند”، نتيجه اين ماده اين است كه شرايط وضعيت به حالت سابق بازمي‌گردد و اگر در اين صورت ضرر به پيش‌خريدار وارد مي‌شد با اين ماده اين مشكل مرتفع مي‌شود اما در اين راستا قيمت املاك بايد طبق شاخص قيمت‌هاي بانك مركزي ملاك قرار گيرد.
وي به ماده‌ي 12 لايحه‌ي مذكور اشاره مي‌كند و ادامه مي‌دهد: پيش‌فروشندگان و پيمانكاران در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث، مسووليت مطلق و تضامني دارند و مكلف‌اند مسووليت خود را از اين جهت بيمه كنند”، گر چه چنين تاكتيك حقوقي در سيستم حقوقي ما بي‌نظير نيست اما به كار بردن چنين متني در حمايت از حقوق خريداران كاري جديد است كه طرفين قرارداد را بيمه كرده است.
موسوي شهري خاطر نشان مي‌كند: 15 درصد از مبلغ ثمن (كه استفاده از لفظ ثمن به علت بيع نبودن قرارداد پيش‌فروش خود جاي سوال است) براي زمان تنظيم سند رسمي است كه با باقي ماندن مبلغي نزد پيش‌خريدار انگيزه‌ي اتمام كار براي پيش‌فروشنده هم وجود خواهد داشت. هر چند كه اين مبلغ ناچيز است و اشاره‌اي كه در پايان اين ماده به قابل توافق بودن قرارداد بسته به نظر طرفين قرارداد وجود دارد جاي اشكال است كه بايد ترازها از مواد لايحه‌ي موردنظر حذف شوند و اين لايحه برخلاف اصل مهم آزادي قراردادها تنظيم شده و معتقدم علي‌رغم درست بودن اين مساله جهت كاهش قربانيان پيش‌فروش و درگير كردن دستگاه قضايي بايد اصل آزادي قراردادها محدود شود.
وي درباره‌ي به كار بردن لفظ قرارداد به جاي معامله و متعهد و متعهد به جاي خريدار و فروشنده در پيش‌فروش ابراز رضايت مي‌كند و يادآور مي‌شود: در ماده‌ي 338 قانون مدني صراحتا به تمليك عين به عوض معلوم اشاره شده است كه غير از اين مساله در رابطه با نامگذاري اين لايحه با عنوان «پيش‌فروش مسكن» مشكل وجود دارد؛ در حالي كه پيش‌فروش در مورد واحدهاي تجاري يا اداري هم امكان‌پذير است و استفاده از لفظ پيش‌فروش ساختمان يا آپارتمان جالب‌تر خواهد بود.
در ادامه ميزگرد، سيدمحمدصادق آل‌محمد، حقوقدان به بيان نقاط ضعف و قوت اين لايحه مي‌پردازد و به ايسنا مي‌گويد: اگر لايحه پيشنهادي خلاصه شود اثرگذارتر خواهد بود. دولت بايد حالت ارشادي داشته باشد و اين لايحه زماني مفيد خواهد بود كه فقط ابهامات حقوقي كه بنگاه‌هاي املاك از آن خبر ندارند را مرتفع كند و دعاوي ناشي از قولنامه و پيش‌فروش به دادگستري ارجاع نشود و قانون بايد راهنماي پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار باشد و مشكلات ناشي از بيع‌نامه‌ها را برطرف كند. ضمنا اگر اختلافي به وجود آمد نبايد در مراجع قضايي مطرح شود بلكه بايد در داوري يا ساير مراجع اختصاصي سريع‌العمل مطرح شود.
مديركل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز ابراز مي‌كند: لازم است براي رسيدن به نتيجه و رسالتي كه قانونگذار دارد، مرز در مساله‌ي پيش‌فروش براي پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار در زمينه‌ي تعهدات آنان مشخص شود و لايحه‌ي پيشنهاد شده كه مزيت غير قابل انكار و ترديد بودن اسناد رسمي را به همراه دارد شايان توجه است و در صورت اجرا اثرگذاري مثبتي در كشور خواهد داشت.
موسوي شهري هم با انتقاد از برخي مواد اين لايحه گفت: طراحان قصد داشته‌اند كه دخالت دادگستري را كاهش و اختيارات ثبت و دفاتر اسناد رسمي را افزايش دهند، تلاش شده هزينه‌هاي قراردادي و تنظيمي در ثبت كاهش و مسووليت قراردادي پيش‌فروشندگان و مقاطعه‌كاران و سازندگان افزايش يابد و نقش مشاوران املاك كاهش پيدا كند كه اين روح حاكم بر قرارداد مطلوب و پسنديده است و اگر قرار باشد اصلاحي در اين لايحه صورت گيرد اگر همين روح حاكم را در نظر بگيريم شايسته و قابل دفاع است.
آل‌محمد اظهار مي‌كند: نظر اصلي و اساسي طراحان و پيشنهاددهندگان اين لايحه اين بوده است كه دعاوي مربوط به بيع‌نامه‌ها و قولنامه‌ها در رابطه با قراردادهاي پيش‌فروش‌ها تقليل پيدا كند و در نتيجه مردم كمتر با دعاوي حقوقي پيچيده گرفتار شوند و ديگر اينكه وقتي قرارداد پيش‌فروش توسط سردفتران كه در اين زمينه تخصص دارند تنظيم مي‌شود طبعا مشكلات و اختلافات في‌مابين بر سر اسناد كمتر مي‌شود و در نتيجه مردم نيازي به مراجعه در اين زمينه به مراجع قضايي ندارند و چون اسناد رسمي محمول بر صحت هستند، ايراد و انكار نسبت به آنها نمي‌توان وارد كرد و قابليت اجرايي صريح در اجراي ثبت اسناد را دارند و موضوع جنبه‌ي قضايي به خود نمي‌گيرد و جنبه‌ي اجرايي خواهد داشت.
وي ادامه مي‌دهد: به نظر مي‌رسد اين لايحه بتواند نقش بنگاه‌هاي املاك را كمرنگ كنند چون به هر حال مردم شناسايي املاك كه قصد خريد آن را دارند اعم از پيش‌ساخته يا ساخته شده نمي‌توانند به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند بلكه بايد به بنگاه‌هاي معاملاتي مراجعه كنند ولي مي‌توان نقش بنگاه‌ها را كاملا مشخص كرد و محدوده‌ي عملكرد آنان را فقط اختصاص به معارفه بين فروشندگان و خريداران محدود كرد و تنظيم قرارداد، بيع‌نامه يا قولنامه را كه مستلزم رعايت ظرايف حقوقي و تكنيك‌هاي قضايي است بر عهده‌ي دفاتر اسناد رسمي گذاشت و به هر حال امروز زمان حكومت سند است و اسناد در دنياي پيچيده‌ي امروز محل اعتبار و استناد هستند. نمي‌توان در يك كلان‌شهر با ساختمان‌هاي بلند و پر جمعيت و با پيچيدگي فني و اجتماعي امور مردم را با اسناد عادي كه توسط افراد غير متخصص تنظيم شده اداره كرد.
اين حقوقدان ابراز اميدواري مي‌كند كه اين لايحه بتواند بدوا گام موثري در كمك به متعاملان ساختمان‌ها باشد و به ويژه در جهت كمك به خريداران بسيار موثر است و طبعا پس از تصويب اگر اشكالاتي وجود داشته باشد در عمل آشكار و به تدريج مرتفع خواهد شد.
مديركل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در پايان با اشاره به اينكه اين لايحه از چند منظر قابل توجه براي قوه‌ي قضاييه است و اول مراجه به دادگستري كاهش مي‌يابد و دوم هدف اين بود كه آرامش قلبي و اطمينان براي مردم در جامعه فراهم آيد و كساني كه مبادرت به خريد پيش‌فروش ساختمان مي‌كنند بتوانند بدون نگراني نسبت به خريد اقدام كنند و اين مهم از اهداف قوه‌ي قضاييه بوده است.
انتهاي پيام