زمین خواری - دفتر وکالت آل محمد

/بیماری زمین‌خواری، اقتصاد و قانون/ *زمین‌خواری از تکثر قوانین حاکم بر اراضی ناشی می‌شود *علت عمده پدیده‌ی زمین‌خواری اجرای سلیقه‌یی قانون است

مدت‌هاست مسوولان در رده‌های مختلف بر لزوم پیگیری و برخورد با جرایم زمین‌خواری تاکید دارند اما به اعتقاد برخی صاحب‌نظران، در پیشگیری از چنین جرایمی همواره با معلول برخورد شده و هیچ گاه علت اصلی وقوع آن برای حل ریشه‌یی مشکل مورد کنکاش قرار نگرفته است. به اعتقاد برخی کارشناسان حقوقی یکی از دلایل وقوع زمین‌خواری، وجود قوانینی است که راه را برای سوءاستفاده از قانون باز می‌گذارد و افراد آگاه از خلاءهای قانونی و در مواردی کسانی که مامور اجرای قانون هستند، به بهره‌برداری از این مشکلات قانونی و خلاءها اقدام می‌کنند و به این ترتیب است که زمین‌خواری تبدیل به یک بیماری اقتصادی می‌شود. از سوی دیگر برخی از حقوقدانان بر این عقیده‌اند که مشکل زمین‌خواری ناشی از قوانین ناقص نیست بلکه نحوه‌ی اجرای قانون به همراه وجود بیماری اقتصادی، دلیل به وجود آمدن این پدیده است.
پدیده زمین‌خواری از اقتصاد بیمار نشات می‌گیرد
به گزارش خبرنگار حقوقی خبرگزاری دانشجویان ایران(ایسنا)، ناصر چوبدار با بیان اینکه پدیده زمین‌خواری از اقتصاد بیمار ریشه می‌گیرد، معتقد است: قوانین مربوط به زمین خواری باید با قاطعیت اجرا شوند.
این حقوقدان، اظهار داشت: اصطلاح زمین‌خواری پدیده‌ای است که از اقتصاد بیمار ریشه می‌گیرد. اگر در امور اقتصادی به مرحله‌ای برسیم که از وضعیت فعلی رهایی یابیم یقینا در کنار سایر اقدامات قانونی موجود و صورت گرفته راه کار‌های مناسبی برای اصلاح این امر پیش روست.
وی ادامه داد: یکی از دلایل ایجاد پدیده زمین‌خواری این است که سرمایه‌های سرگردان و سرمایه‌هایی که به دلایل مختلف در بخش تولید به کار برده نمی‌شود، خواه ناخواه به محل‌های سودآورتر سوق داده می‌شود.
چوبدار، تصریح کرد: قوانین ما درباره‌ی زمین و تملک نقص ندارند و عمدتا روشن هستند، اما علت اصلی ایجاد زمین‌خواری، برخی مسائل اقتصادی است. به عنوان مثال اگر در بحث تولید مشکلات وجود نداشته باشد یقینا سرمایه‌های سرگردان به این سو روانه خواهد شد.
وی افزود: به طور طبیعی افراد سودجو در زمینه‌ی تملک زمین تمایل بیشتری به کسب درآمد نامشروع دارند که در نهایت به زمین خواری می‌رسند که البته قانون برای آن‌ها تعیین تکلیف کرده است. به عنوان مثال زمین‌هایی که قابلیت تغییر کاربری به مسکونی را ندارند، به شکل‌های مختلف با سوء استفاده از موقعیت‌های مختلف موجود، به مسکونی تغییر کاربری پیدا می‌کنند.
این حقوقدان اظهار داشت: به طور کلی قوانین مشخصی درباره‌ی تغییر کاربری مسکونی و کشاورزی وجود دارد، اما در اجرای این قوانین با مشکلاتی روبرو هستیم که باید با دقت و قاطعیت بیشتری اعمال و اجرا شوند.
چوبدار خاطرنشان کرد:‌ راهکار بسیاری از مسائل در قوانین مشخص شده است، اما مشکل جامعه در اجرا و نحوه‌ی عملکرد برخی مجریان قانون است. قوه قضاییه نیز باید با برخورد قاطع به این پرونده‌ها رسیدگی کند.
علت عمده‌ی پدیده‌ی زمین‌خواری اجرای ناقص و سلیقه‌یی قانون است
همچنین یک عضو هیات مدیره کانون وکلای فارس نیز در این زمینه معتقد است که در برخی مواقع علت پدیده‌ی زمین‌خواری قوانین یا نقض قوانین است، اما علت عمده‌ مربوط به عدم اجرای قوانین، اجرای ناقص یا سلیقه‌ای آن است.
بهادر بهزادی، به ایسنا، اظهار داشت: اصل ۴۵ قانون اساسی اموال و ثروت‌های عمومی از جمله زمین‌های موات، کوه‌ها، جنگل‌ها و مراتع را در اختیار حکومت اسلامی قرار داده است. مواردی که مشهور به تعبیر زمین‌خواری می‌شوند در واقع تصاحب غیرمجاز اراضی متعلق به دولت است.
وی ادامه داد: آن دسته از اقداماتی که نسبت به اراضی اشخاص صورت می‌گیرد در قالب پدیده‌ی زمین‌خواری نمی‌گنجد و در قالب جرایم عمومی است که شاکی خصوصی دارد و اشخاص باید مدافع حقوق خود باشند، اما آن قسمت که مربوط به اراضی دولت است اصطلاحا به زمین‌خواری معروف شده‌اند.
این وکیل دادگستری اظهار داشت: در برخی مواقع علت پدیده‌ی زمین‌خواری قوانین یا نقض قوانین است، اما علت عمده‌ مربوط به عدم اجرای قوانین، اجرای ناقص یا سلیقه‌ای آن است.
وی تصریح کرد: کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری سازمان مسکن و شهرسازی مرجع تشخیص نوع اراضی است و اگر در نهایت زمینی را موات تشخیص داد اداره‌ی زمین شهری سازمان مسکن و شهرسازی باید پیگیر صدور سند اراضی به نام دولت و ابطال ثبت اشخاص باشد.
بهزادی، به بیان برخی قوانین درباره‌ی اراضی پرداخت و خاطرنشان کرد: قانون مرجع تشخیص اراضی موات مصوب  ۳۰/۹/۶۵ مجلس شورای اسلامی، در مورد اراضی خارج از محدوده‌ی شهرهاست که هیات‌های ۷ نفره نیز مرجع تشخیص اراضی موات هستند و آن قانون به این امر اشاره دارد که اراضی موات در اختیار حکومت اسلامی است و جهت تولید محصولات کشاورزی، صنعتی و ایجاد اشتغال به اشخاص واجد شرایط واگذار می‌شود، این قانون ممکن است یکی از موارد سوء استفاده باشد.
این حقوقدان تصریح کرد: در این قانون ممکن است افرادی به طور صوری واجد شرایط تشخیص داده شوند و اراضی دولتی را تحت عنوان صوری ایجاد اشتغال، کشاورزی یا تولید محصولات کشاورزی در اختیار افراد غیر واجد شرایط قرار دهند.
وی افزود: در لایحه‌ی قانونی اصلاح و لایحه‌ی قانونی واگذاری و احیای اراضی در جمهوری اسلامی مصوب ۲۶/۱/۵۹ شورای انقلاب، نیز نحوه‌ی واگذاری اراضی را در اختیار هیات‌های واگذاری زمین و امور اراضی قرار داده است که اقدام واگذاری زمین به افراد واجد شرایط در بعضی موارد سلیقه‌ای است که سبب واگذاری زمین موات یا کشاورزی به شخصی می‌شود که اصلا نیازی به این اراضی ندارد که با قیمت نازل زمین را خریداری و با قیمت بالا به اشخاص واجد شرایط می‌فروشد که از این واسطه‌گری وجوهی به دست می‌آورند.
بهزادی، خاطرنشان کرد: قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع و قانون ملی شدن جنگل‌ها، اراضی ملی شده را در اختیار دولت قرار داده است و معیار اراضی ملی را تشخیص اداره‌ی منابع طبیعی قرار داده که این تشخیص قابل اعتراض در کمیسیونی بود که در ماده‌ی ۵۶ قانون جنگل‌ها و مراتع پیش‌بینی شده بود، اما بعد از انقلاب قانونی تحت عنوان ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگل‌ها و مراتع تصویب شد که این قانون آرای کمیسیون ماده‌ی ۵۶ و همچنین تشخیص ادارات منابع طبیعی را قابل اعتراض در دادگاه‌ها عمومی محل دانست و نهایتا گفت که رای دادگاه‌های عمومی محل قابل تجدیدنظر است.
بهزادی، تاکید کرد: در واقع آن ماده واحده یک باب را باز کرد که اراضی که از قبل ملی اعلام شده بود، مجددا رسیدگی شود و این امر در مواردی موجب سوءاستفاده شد که اراضی موات و دولتی و ملی شده تحت عنوان مستثنیات از حاکمیت دولت خارج می‌شد، درست است که این امر در بعضی از موارد موجب احقاق حق مردم می‌شود، اما در بعضی از موارد اراضی دولت از دسترس خارج می‌شود.
وی تصریح کرد: در این رابطه از شورای نگهبان نیز استعلام شد که در نهایت وضعیت اراضی که قبلا ملی اعلام شده، در صورتی که احیا شده باشد چیست؟ شورای نگهبان دو نظریه صادر کرد. نخست نظریه‌ی ۲۶۵۰ در تاریخ ۶۸/۸/۴ که به موجب این نظریه اعلام شد ماده‌ی ۵۵ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع نسبت به اراضی ملی که قبل از انقلاب احیا شده، باطل می‌شود در اراضی که قبل از انقلاب احیا شده در مالکیت احیاکننده قرار می‌گیرد و در مالکیت دولت نیست.
بهزادی گفت: به موجب نظریه‌ی تفسیری ۵۹۰۸ مورخ ۲۳/۱/۷۳ شورای نگهبان در پاسخ به دیوان عدالت اداری هرگونه احیایی که تا اسفند ماه سال ۶۵ صورت گرفته سبب مالکیت احیاکننده است. در نتیجه اراضی ملی که تا تاریخ ۶۵ تخریب شده بود بدین طریق شورای نگهبان بر مالکیت اشخاص صحه گذاشت و این امر باعث شد که بسیاری از اراضی دولت از تملک دولت خارج شود.
این وکیل دادگستری تصریح کرد: در نهایت این‌که قسمت اعظم مشکلات در رابطه با پدیده‌ی زمین‌خواری در اجرای قوانین است و اگر قانون‌گذار قرار است اقدامی انجام دهد باید ضمانت اجرایی برای متخلفان از اجرای صحیح قوانین در نظر گیرد. در اغلب موارد خود قوانین قابل تحمل است و اغلب آن‌ها موجب سوءاستفاده نمی‌شود، اما اجرای آن‌ها سبب سوءاستفاده می‌شود.
بهزادی گفت: انتقاد در رابطه با افزایش زمین‌خواری متوجه بسیاری از برخی مسوولان است که نظارت صحیحی بر اجرای مقررات توسط مسوولان رده پایین‌تر نمی‌کنند و هنگامی که زمینه‌ی سوءاستفاده فراهم باشد با توجه به این‌که انسان همیشه زیاده‌طلب و علاقه‌مند به نفع اقتصادی باب سوءاستفاده نیز باز است.
املاک بدون سند مالکیت مستقل زمینه‌ی سوءاستفاده و زمین‌خواری را فراهم می‌کنند
یک حقوقدان نیز گفت: در رابطه با قوانین مربوط به اراضی، خلاءهای قانونی زیادی وجود دارد و راه سوءاستفاده برای همه به ویژه مجریان قانون وجود دارد.
استکی به خبرنگار ایسنا اظهار داشت: قانون خاصی راجع به اراضی و املاک در بخش اقتصادی وجود ندارد، البته ما قانون مسکن و شهرسازی به اصطلاح قانون اراضی را داریم. سوءاستفاده‌هایی که انجام می‌شود از زاویه دیگری است، یکی از این زاویه‌ها دو نرخی بودن قیمت زمین بود. تا چند سال گذشته قیمت زمین دو نرخ دولتی و آزاد داشت.
وی ادامه داد: در حال حاضر بحث منطقه‌بندی برای تعیین قیمت زمین‌ها مطرح است. مساله دو نرخی بودن قیمت زمین زمینه‌ی نیز سوءاستفاده را فراهم می‌کرد.
این وکیل دادگستری با بیان اینکه بخشی از املاک و اراضی کشور هنوز دارای نقشه، شماره و پلاک ثبتی نیستند، تصریح کرد: برخی از اراضی نیز با مساحت بسیار بالا یک پلاک ثبتی دارند و به صورت خرده‌فروشی بین مردم رد و بدل می‌شوند. املاک بدون سند مالکیت مستقل، زمینه‌ی سوءاستفاده و زمین‌خواری را فراهم می‌کند.
وی، قوانین در حوزه املاک و مستغلات را بسیار قدیمی و کهنه دانست و افزود: این قوانین پاسخگوی مشکلات جامعه نیستند. برخی از اراضی و املاک به‌ویژه در داخل محدوده شهرها موقعیت ثبتی درستی ندارند، یعنی سند مالکیت برای آن‌ها صادر نشده و اگر هم صادر شده به صورتی است که افراد می‌توانند سوءاستفاده کنند.
استکی، مساله‌ی دیگر را وجود مشکل در نحوه‌ی نقل و انتقال اسناد و مالکیت‌ها دانست و اظهار داشت: گاهی برخی افراد با جعل سند و سندسازی، فرد دیگری را به جای مالک واقعی قرار می‌دهند و اقدام به نقل و انتقال اسناد و مالکیت‌های زمین‌ها می‌کنند. بعضی از دفترخانه‌ها نیز در سوءاستفاده‌های انجام شده دخیل هستند.
این حقوقدان گفت: به طور کلی در رابطه با قوانین منابع طبیعی و ملی خارج از محدوده‌ی شهرها، چه در حوزه‌ی قانون مسکن و شهرسازی و سایر مقرراتی که وجود دارد، خلاءهای قانونی زیادی موجود است و راه سوءاستفاده به‌ویژه برای مجریان قانون وجود دارد.
وی، تصریح کرد: ما باید وظایف را به وسیله‌ی قانون مشخص کنیم و اگر بخواهیم وظیفه را بر اساس اخلاق، وجدان و امانت‌داری مشخص کنیم نمی‌توانیم به اداره کشور بپردازیم. باید طرح قوانین و نظارت بر اجرای قانون به شکلی باشد که به هیچ مسوول نااهلی اجازه‌ی عمل ناشایست داده نشود.
این حقوقدان، اظهار داشت: وظیفه‌ی مسوولان اجرای قانون است. دستگاه مقننه ما باید فعال شود و کمیسیون‌ها و کمیته‌های بسیار تخصصی تشکیل دهد و قوانین را به نحوی تصویب کند که جلوی تمامی سوءاستفاده‌ها را بگیرد.
مشکل زمین‌خواری با برخورد صحیح قضایی و سیستم اداری سالم حل خواهد شد
یک حقوقدان دیگر نیز معتقد است: در باب پدیده‌ی زمین‌خواری مشکل در قانون نیست، بلکه مشکل اصلی اداری، اجرایی و قضایی است؛ زیرا با همین قوانین موجود اگر برخورد صحیح قضایی صورت گیرد و سیستم اداری سالم عمل کند، مشکلات پیرامون پدیده‌ی زمین‌خواری حل خواهد شد.
احمد فتحی، در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقی ایسنا، اظهار داشت: اصطلاح زمین‌خواری ریشه در قوانین موجود ندارد و طبق عرف زمین‌خواری پدیده‌ی ناشی از فعل و انفعالات افرادی است که در جهت تملک، تصرف و فروش زمین‌های دیگران، عملیات غیر قانونی انجام می‌دهند.
وی تصریح کرد: آن‌چه که زمینه را برای فعالیت افراد سودجو در مورد زمین‌خواری مساعد می‌کند، مکانیزه نبودن ثبت اسناد و املاک در ایران و مهاجرت سیاسی برخی از مالکان اراضی بزرگ، طی سه دهه‌ی اخیر و بی‌صاحب ماندن آن اراضی است.
فتحی، خاطرنشان کرد: انجام اقداماتی نظیر جعل اسناد، فروش اراضی به افراد متعدد، عدم برخورد قاطع مراجع قضایی، اطاله‌ی دادرسی و فساد اداری در مراجعی که گلوگاه اطلاعات مربوط به اراضی مختلف هستند از جمله دلایل افزایش پدیده‌ی زمین‌خواری شده است.
وی افزود: در باب پدیده‌ی زمین‌خواری مشکل در قانون نیست، بلکه مشکل اصلی اداری، اجرایی و قضایی است؛ زیرا با همین قوانین موجود، اگر برخورد صحیح قضایی صورت گیرد و سیستم اداری سالم عمل کند، مشکلات پیرامون پدیده‌ی زمین‌خواری حل خواهد شد.
فتحی اظهار داشت: هر نوع عملیات غیر قانونی که در هر کشوری انجام می‌شود، درجه‌ی ایمنی قانونی و امنیت قضایی در آن جامعه را کاهش می‌دهد. اگر امنیت قضایی و قانونی در حد قابل قبول و استاندارد باشد جامعه با مشکلاتی نظیر زمین‌خواری کمتر مواجه خواهد بود.
وی تصریح کرد: باید برنامه‌ای میان مدت برای مکانیزه کردن ثبت اسناد و املاک انجام و تکلیف اراضی که مالکان آن‌ها در ایران نیستند، مشخص شود. برخورد قاطع و قانونی با سودجویان در این زمینه از ضروریات رفع این امر است.
برای جلوگیری از پدیده زمین‌خواری قانون وجود دارد، اما در نظارت و اجرا با مشکلاتی مواجه‌ هستیم
همچنین یک وکیل داگستری معتقد است که برای جلوگیری از پدیده زمین خواری قانون وجود دارد، اما در نظارت و اجرای آن با مشکلاتی مواجه هستیم.
عباس برزگر به خبرنگار ایسنا گفت: در قوانین عنوانی به نام زمین خواری وجود ندارد، اما تصرفات غیر قانونی اراضی ملی و انفعال در برابر آن تحت عنوان زمین خواری مصطلح شده و از سوی مردم و گاهی مسوولان قضایی به کاربرده می‌شود.
وی دلایل افزایش پدیده‌ی زمین خواری را عدم نظارت و برخورد قاطع توسط ارگان‌هایی که مسوولیت حفظ و حراست از اراضی ملی را بر عهده دارند، تخلف برخی سازمان‌های دولتی و دخالت در اراضی که تحت تصرف قانونی سازمان‌های دیگر قرار دارند، عنوان کرد.
این وکیل دادگستری، تصریح کرد: در بحث حفظ اراضی ملی نیز به لحاظ این‌که سند مالکیت در اختیار منابع طبیعی و به نام منابع طبیعی صادر می‌شود، مسوولیت حفظ و برخورد و رفع تصرفات غیرقانونی اشخاص و خلعیت برعهده‌ی کسی است که سند به نام او صادر شده و گاهی بعضی قصور‌ها منجر به تصرفات غیر قانونی اشخاص شده است.
وی خاطرنشان کرد: دلیل دیگر افزایش پدیده‌ی زمین خواری، باز بودن یا تمدید مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت است. متاسفانه گاهی برخی از مسوولان دولتی مربوطه در برخورد با افرادی که به تصرف اراضی می‌پردازند، چندان قاطعیت ندارند.
برزگر، افزود: بر اساس تبصره‌ی ۴ ماده‌ی ۳۱ اصلاحی از فصل پنجم اصلاح پاره‌ایی از قوانین سازمان جنگل‌ها و مراتع، مناطقی که تحت عنوان مناطق حفاظت شده یا پارک ملی در اختیار سازمان حفاظت محیط زیست قرار گرفته یا خواهد گرفت، قابل واگذاری به غیر نیستند، اما متاسفانه در مواقعی اشخاص حقیقی و با نفوذ با استفاده از نفوذ خود اقدام به اموری چون زمین خواری می‌کنند که اگر سازمان‌های مسوول پیگیری این امر برخورد جدی انجام دهند و اغماض نکنند راه ورود و نفوذ به این امور بسته خواهد شد.
وی تاکید کرد: برای جلوگیری از پدیده زمین خواری قانون وجود دارد، اما در نظارت و اجرای آن با مشکلاتی مواجه هستیم.
پدیده‌ی زمین‌خواری ناشی از تنوع و تکثر قوانین حاکم بر امور اراضی است
همچنین سیدمحمدصادق آل محمد نیز به خبرنگار حقوقی ایسنا، گفت: یکپارچگی قوانین مربوط به زمین و طبقه‌بندی اراضی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای مبارزه با پدیده‌ی زمین‌خواری ضروری است.
این حقوقدان، درباره‌ی خلاءهای قانونی که زمینه سوءاستفاده افراد را برای زمین‌خواری فراهم می‌کند، اظهار داشت: زمین‌خواری از جرایم و مفاسد اقتصادی است که سال‌های سال در کشور ایجاد شده و تاکنون اقدام کارشناسانه و جدی برای مبارزه با آن صورت نگرفته است. همچنین قوانین خاص و مدونی که بتواند با این پدیده به طور مستقیم برخورد کند نیز وجود ندارد.
وی ادامه داد: به نظر نمی‌آید با قوانین موجود به نتیجه‌ی مطلوبی در امر مبارزه و جلوگیری از این پدیده‌ی نامطلوب برسیم. پدیده‌ی زمین‌خواری در ایران ناشی از تنوع و تکثر قوانین حاکم بر امور اراضی است زیرا اراضی در تقسیم‌بندی بسیار وسیعی مانند اراضی خالصه، ملی، زراعی، موات و بایر قرار دارند.
آل‌محمد، تصریح کرد: با تقسیم‌بندی وسیع برای اراضی و اینکه متولی این گروه از اراضی مشخص نیستند، محافظت و نگهداری از آنها با مشکل روبه‌رو می‌شود. تنوع قوانین و نبود متولی و مسوول مشخص سبب شده کسانی که برای زمین‌خواری آمادگی دارند از این موارد سوءاستفاده کنند.
این وکیل دادگستری، درباره‌ی از بین بردن زمینه‌های ایجاد زمین‌خواری، اظهار داشت: یکپارچگی قوانین موجود برای اراضی مختلف و طبقه‌بندی آنها توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت مبارزه با پدیده‌ی زمین‌خواری ضروری است.
آل‌محمد در پایان گفت: برای برخورد با پدیده‌ی زمین‌خواری که اثر منفی بر اقتصاد کشور دارد، باید قوانین متنوع و متکثر حاکم بر اراضی یکپارچه شوند که این امر از وظایف قوه‌ی مقننه است. ثبت و نقشه‌برداری رایانه‌یی، تعیین مسوول و متولی اراضی مختلف و قرار گرفتن در ضوابط قانونمند برای تغییر کاربری از دیگر موارد مورد نیاز برای برخورد با این پدیده است.
انتهای پیام